ZYSK NIE CAŁKIEM PEWNY

 

Wiele wskazuje na to, że rynek nieruchomości w Polsce czeka
nieco gorszy okres. Według ekspertów od nieruchomości
o sprzedaży budynków i działek „na pniu”, jak to bywało
do niedawna, będzie można przynajmniej na razie zapomnieć.

 

Przyczyną mogą być zbyt wysokie ceny, które już nie rosną, co sprawi, że obrót nieruchomościami przestanie być opłacalny dla tych, którym marzą się błyskawiczne zyski.

W mijającym roku najbardziej zyskowne było inwestowanie w używane mieszkania w Poznaniu. Wkładając pieniądze w zakup w lokum w mieście nad Wartą, inwestor zarobił po roku ponad 70%, czy może być lepszy interes? Drugie miejsce na liście zyskownych zakupów zajmuje Gdańsk. Każda włożona w używany lokal złotówka dawała 55% zysku. Mniej można było zarobić na mieszkaniach wrocławskich – 47%, warszawskich – 31% oraz krakowskich – 29%, chociaż i tu włożone pieniądze dawały większy zysk niż depozyty czy fundusze inwestycyjne. Przyczyną tego, że od połowy września ceny nieruchomości w dużych miastach nie rosną, jest rosnące oprocentowanie kredytów. Czy tak już zostanie? Na pewno przez jakiś czas. Nie można również wykluczyć korekty cen. Jest więcej, niż pewne, że te szczególnie nadmuchane będą spadać, bo dewoloperzy i tak już sięgają po rezerwy popytu.

 Nabrani na lofty

Obawy, że handel nieruchomościami przestaje być opłacalny są jednak niezupełnie uzasadnione, to nadal przedsięwzięcie dochodowe, pod warunkiem, że inwestycje prowadzone są mądrze i poprzedzą je dokładne analizy rynku, w przeciwnym razie bowiem łatwo utopić sporo pieniędzy w niedochodowych przedsięwzięciach. Modne ostatnimi czasy lofty-mieszkania w odremontowanych budynkach pofabrycznych, których najwięcej posiada Łódź, mogą okazać się niewypałem. Ich podaż jest zbyt duża w stosunku do rzeczywistego popytu, a do tego jest to jeszcze rodzaj lokum niezbyt zakotwiczony w naszej tradycji. Inwestorzy, którzy włożyli swoje pieniądze w lofty licząc na znaczące zyski, dali się po prostu nabrać deweloperom i wspierającym ich zręcznym „pi-arowcom”, trzeba przyznać, że po mistrzowsku przeprowadzili kampanię mającą na celu wciśnięcie im loftów. W ogóle podaż wielkich projektów mieszkaniowych jest na rynku dość duża i jeśli tylko jakiś inwestor wpadnie w panikę i obniży cenę zakupu apartamentów czy loftów, to jest więcej, niż pewne, że wywoła to lawinowy spadek cen tego samego typu nieruchomości w danym mieście.

Nie licz na szybki zysk

W jakie nieruchomości inwestować, żeby na nich zarabiać, a nie tracić? Po pierwsze trzeba się oswoić się z myślą, że inwestycje w wielkich miastach dadzą zysk w dłuższej perspektywie. Duże aglomeracje zawsze przyciągają ludność napływową, toteż popyt na nieruchomości będzie zawsze, szczególnie jeśli chodzi o mieszkania na wynajem. Po drugie, korzystnym przedsięwzięciem jest kupno czy budowa apartamentu na wynajem, szczególnie w górach czy nad morzem. Można się również spodziewać, że są miejscowości, w których wzrost cen dopiero nastąpi, chodzi o takie miasta, jak: Lublin, Bydgoszcz, Szczecin, Rzeszów.

Po takich prognozach część potencjalnych inwestorów, którzy liczą na szybkie zyski lub tych którzy już zainwestowali, ale drażni ich perspektywa oddalającej się konsumpcji zysków, przestaną interesować się nieruchomościami, bo chociaż – jak stwierdzono na wstępie – stopa zysku była wysoka, nie oznacza to, że możliwe jest natychmiastowe przechwycenie. Podobnie rzecz się ma z zyskiem pochodzącym z wynajmu mieszkań, przede wszystkim nie jest on zbyt imponujący, jeśli zestawimy je z zainwestowanym kapitałem – średnia rentowność, to 3,8-5,1% (przed podatkiem).

Eksperci dość zgodnie typują, że kolejnej fali popytu można się spodziewać mniej więcej za dwa lata, a co za tym idzie kolejnego wzrostu cen i pewnie wówczas przyjdzie również czas na realizację zysków z poprzedniego okresu. •

Janusz Młynarski