wiadomości

Przygotowanie do procesu zakupu nieruchomości

Polish Express
Polish Express logo

Przygotowanie do procesu zakupu nieruchomości

Wybór regionu, w którym zamierzasz inwestować powinien być przede wszystkim uzależniony od podaży i popytu na danym terenie.

 

 
 
Oznacza to znalezienie obszaru charakteryzującego się wysokim wzrostem ekonomicznym, takiego regionu, gdzie jest duży napływ kapitału zagranicznego, wszelkiego rodzaju inwestycji, funduszy EU itd. Zatem czynniki, które powinniśmy uwzględnić by zdefiniować region można podzielić na 2 grupy:
 
1. Perspektywa makro-ekonomiczna pomoże Ci zidentyfikować ekonomiczne przyczyny wzrostu kapitału. Należą do niej:
a) PKB - Produkt krajowy brutto.
b) Napływ kapitału zagranicznego.
c) Zatrudnienie.
d) Fundusz UE (Efekt Unii Europejskiej).
 
2. Czynniki lokalne pomogą Ci z kolei określić wpływ pieniędzy do obszarów w których chcesz inwestować. Są to:
a) Wsparcie finansowe rządu.
b) Nowe biznesy.
c) Inwestycje komercyjne.
d) Inwestycje samorządów regionalnych.
 
Perspektywa makro-ekonomiczna
Większość początkujących inwestorów podejmuje decyzję o wyborze miejsca zakupu nieruchomości na podstawie poleceń znajomych lub ze względu na dużą liczbę sprzedaży w określonej dzielnicy, zamiast spojrzenia na wybór lokalizacji z większej perspektywy.
Jednym ze sposobów na podjecie właściwej decyzji w wyborze regionu może być zestawienie czynników obu interesujących nas regionów i porównanie występujących w nich właśnie czynników makro-ekonomicznych, które początkowo mogą wydawać się zupełnie bez znaczenia.
Każdy inwestor musi rozumieć znaczenie czynników makro-ekonomicznych, gdyż w perspektywie długoterminowej odgrywają one bardzo dużą rolę. Musimy pamiętać o tym, że inwestowanie to sport długodystansowy i że profesjonalny inwestor musi wykazać się umiejętnością spoglądania daleko w przyszłość.
Na przykład: jeśli jesteś w stanie określić, że w przeciągu 18 miesięcy w danym regionie przeprowadzą się 3 nowe firmy, które wybudują swoje fabryki to łączna wartość inwestycji wyniesie 1,5 miliarda euro i ta nowa inwestycja stworzy miejsca pracy dla 50000 osób. Dodatkowo, jeśli na przykład Unia Europejska planuje wydać następne 300 milionów euro na poprawienie infrastruktury oraz edukację, a poza tym, w przeciągu 2 lat zostanie w tym regionie wybudowany nowy terminal lotniska, to wszystkie wyżej wymienione czynniki świadczą o tym, że w danym regionie ceny nieruchomości pójdą w górę znacznie szybciej niż w regionie, który podobnych inwestycji nie przewiduje.
 
Produkt Krajowy Brutto oraz Napływ Kapitału Zagranicznego
Produkt Krajowy Brutto jest definiowany jako suma dóbr i usług wyprodukowana w kraju minus suma produktów i usług wyimportowanych poza kraj. Napływ kapitału zagranicznego, jest kolejnym czynnikiem odgrywającym dużą rolę w szybkości wzrostu gospodarczego, a są to wszelkie inwestycje dokonane w kraju przez korporacje zagraniczne oraz inne kraje. Wysokie PKB oraz NKZ mają duży wpływ na ekonomię lokalną. Inwestujący w nieruchomości powinni brać je pod uwagę, bowiem ich obecność będzie w znacznym stopniu kształtowała ceny w danym regionie.
 
Zatrudnienie
W momencie, gdy poziom ekonomiczny się podnosi, poziom bezrobocia spada, ponieważ powstają nowe miejsca pracy. To sprawia, że ludność przenosi się tam, gdzie są tworzone nowe wakaty, a to z kolei stymuluje popyt na nieruchomości, zwłaszcza w większych miastach, w pobliżu parków biznesowych czy fabryk. Taka sytuacja ma bardzo pozytywny wpływ na wzrost cen nieruchomości, gdyż nagle pojawia się duży popyt na zakwaterowanie w pobliżu miejsca pracy. Wysoki poziom zatrudnienia w danej okolicy mocno wspiera rynek nieruchomości gdyż, im większa liczba osób zatrudnionych w danej okolicy tym większa liczba potencjalnych lokatorów czy kupujących. Pamiętajmy, że poza oceną ogólnego poziomu bezrobocia w kraju należy również sprawdzić poziom bezrobocia w regionie, w którym planujemy zainwestować. W każdym kraju nowo przyjętym do struktur Unii Europejskiej zauważalna jest migracja ludzi z mniejszych miast czy wiosek do stolicy oraz większych metropolii, gdzie jest wyższy poziom zatrudnienia oraz standard życia. Bardzo ważna zasada, o której warto pamiętać inwestując w nieruchomości mówi, że ludność podąża za zatrudnieniem. To stwierdzenie zawsze było prawdziwe, jest i będzie przez długi czas. Zatem każdy wzrost ludności w danym regionie będzie miał wpływ na popyt na nieruchomości, a w konsekwencji na ceny zarówno mieszkań jak i wynajmu.
 
Efekt Unii Europejskiej
Gdy nowy kraj wstępuje do struktur Unii Europejskiej, automatycznie postrzegany jest przez inwestorów jako bardziej stabilny prawnie i ekonomicznie, a zatem automatycznie uważany jest za mniej ryzykowny do zainwestowania. W pierwszych miesiącach członkostwa kraj ten przyciąga firmy, a za pionierów wschodzących rynków, wykorzystujących nowe szanse dostępne na dziewiczych rynkach (np. Raiffeisen bank) postrzegany jest jako niezwykle interesujący. Jednocześnie w tym samym momencie, rząd próbuje zwalczać duże bezrobocie w kraju, poprzez udzielanie wszelkiego rodzaju pomocy i ulg dla nowych firm zagranicznych, które chciałyby zainwestować, w celu przyciągnięcia do kraju nowego kapitału. Firmy pojawiające się w regionie tworzą nowe miejsca pracy i w perspektywie czasu poziom wynagrodzenia stopniowo się podnosi. Następnie, gdy ludzie zaczynają więcej zarabiać, społeczność zaczyna się bogacić, a ludzie zaczynają kupować nowe produkty i korzystać z nowych usług. Kiedy popyt na nowe produkty i usługi wzrasta, automatycznie przyciąga to kolejne firmy zagraniczne, starające się dostarczyć to, czego potrzebują ludzie. W konsekwencji kraj otrzymuje coraz większy napływ zagranicznego kapitału i przeżywa szybki wzrost ekonomiczny. W takiej sytuacji kraj postrzegany jest jako bardzo dobre miejsce do zainwestowania i coraz więcej firm zaczyna się przenosić by wykorzystać te wielkie możliwości i ciągle rosnące zapotrzebowanie na nowe usługi i produkty. Cały ten cykl powtarza się kilkakrotnie w przeciągu kilku lat. To jest bardzo ważny model dla wszystkich inwestorów, gdyż pokazuje on, dlaczego w krótkim czasie ceny nieruchomości tak szybko zyskują na wartości. Model ten jest i był bardzo popularny wśród inwestorów z Anglii oraz Irlandii, którzy w ostatnich łatach przyjeżdżali do Polski, Słowacji, Czech oraz innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej i kupowali nieruchomości w bardzo dużych ilościach.
 
Perspektywa lokalna
Po ocenieniu czynników makro-ekonomicznych, kolejnym etapem wyboru odpowiedniego miejsca do zainwestowania jest wybranie odpowiedniego regionu. Każdy inwestor powinien zwrócić uwagę na wszystkie czynniki, które będą miały pozytywny i negatywny wpływ na rozwój rynku nieruchomości. Pod uwagę powinniśmy brać:
1. Większe inwestycje komercyjne:
a) lotniska, terminale
b) supermarkety
c) pola golfowe
d) porty jeśli jest to nad morzem
e) wyciągi narciarskie jeśli są to góry.
 
2. Pomoc finansową samorządów regionalnych:
a) budowanie nowych szkół
b) budowanie dróg i autostrad
c) budowanie kanalizacji
d) ulepszanie transportu publicznego
e) budowanie nowych stacji kolejowych/autobusowych
f) budowanie nowych węzłów komunikacyjnych.
 
3. Nowe firmy przenoszące swoją działalność do danego regionu:
a) parki biznesowe
b) centra komercyjne
c) supermarkety
d) restauracje/kawiarnie
e) fabryki.
 
Powyższe czynniki odgrywają dużą rolę w szybkości wzrostu kapitału nieruchomości, jak również popytu na wynajem i zakup nieruchomości. Wybierając odpowiednią lokalizację powinniśmy także szukać takich miejsc, w których podaż jest ograniczona, a popyt wzrasta. W miejscach z ograniczoną podażą można liczyć na duży przyrost cen nieruchomości, w szczególności, gdy popyt jest wzrastający.
 
Off-Plan
Nieruchomości Off-Plan to projekty które jeszcze nie zostały zbudowane, czyli są to przysłowiowe „dziuru w ziemi”. To nieruchomości, które są i były często sprzedawane na podstawie wizualizacji zaprojektowanych przez architektów. Nieruchomości Off-Plan kupuje się przez podpisywanie umowy wstępnej dokładnie definiującej standard i datę ukończenia kompleksu. Umowa jest wiążąca dla dwóch stron - oznacza to, że deweloper sprzeda, a klient kupi nieruchomość.
Tak jak to zostało wcześniej wspomniane, była to bardzo popularna forma inwestowania w ostatnich latach. W obecnej sytuacji ekonomicznej jest to jednak rodzaj inwestycji, niosącej za sobą pewne ryzyko, bowiem deweloper może nie otrzymać kredytu z banku na ukończenie projektu. Z drugiej strony, właśnie teraz pojawia się na rynku mnóstwo bardzo dobrych okazji do zakupu nieruchomości, która niedawno zostały ukończone lub są prawie gotowe. Wielu deweloperów będzie zmuszonych do znacznego obniżenia ceny, aby tylko dokonać sprzedaży i wywiązać się ze swoich zobowiązań wobec banków, spłacenia zaciągniętego kredytu. W sytuacji kryzysu, gdzie deweloper musi sprzedać, a jest bardzo mało kupujących, to doskonała okazja do negocjowania cen i planów płatności. By zminimalizować ryzyko związane z nieukończeniem nieruchomości, należy kupić nieruchomości ukończone. W niektórych krajach na kompleksy, które nie są jeszcze ukończone deweloperzy dają gwarancje bankowe. Jest to zapewnienie prawnie, że w przypadku bankructwa lub problemów dewelopera z ukończeniem, bank gwarantuje zwrot pieniędzy.
 
Nieruchomości ukończone
W obecnej sytuacji jest i pojawi się wiele świetnych możliwości zakupu apartamentów w ukończonych kompleksach. Czasem, gdy deweloperzy mają kilka ostatnich mieszkań do sprzedania mogą chcieć lub musieć je sprzedać szybko i wtedy są bardziej skłonni by zaakceptować zniżki. By znaleźć tego typu okazję warto czasami samemu obdzwonić deweloperów lub skontaktować się z dobrą agencją, która jest w regionie od dłuższego czasu. Dobra lokalna agencja powinna mieć portfolio najlepszych deweloperów, a także posiadać dobre osobiste kontakty z pracownikami deweloperów. Oni jako pierwsi powinni wiedzieć o wszystkich dobrych okazjach inwestycyjnych.
 
Odsprzedaż
Kolejną opcją jest zakup nieruchomości od inwestorów/właścicieli, którzy kupili jakiś czas temu, a teraz muszą szybko sprzedać. Nieruchomości takie można znaleźć w gazetach, internecie oraz agencjach nieruchomości. Jeśli agent jest aktywny na rynku od kilku lat, powinien mieć listę osób, którzy od niego kupowali. Szukając okazji w mediach należy kierować się słowami-kluczami, czyli umieszczonymi w ogłoszeniach stwierdzeniami typu: „szybko”, „muszę”, „pilne”, „bezzwłocznie” itd.
 
Marcin Marczak
dyrektor zarządzający w firmie Foxestate Ltd. w Londynie
 

*Jeśli chcesz wziąć udział w darmowym seminarium internetowym, kliknij tutaj.

 
 
 

 

Chcesz się z nami podzielić czymś, co dzieje się blisko Ciebie? Wyślij nam zdjęcie, film lub informację na: [email protected]

Chcesz na bieżąco czytać o wydarzeniach w UK? Pobierz aplikację Polish Express News na Androida i iOS.
Materiał chroniony prawem autorskim. Kopiowanie i publikowanie wyłącznie za zgodą wydawcy.


Podobne artykuły

Ujawnione zapiski lidera siatki szpiegowskiej

Ujawnione zapiski lidera siatki szpiegowskiej

Brytyjski "Mail on Sunday" donosi, że wkrótce zostaną opublikowane zapiski Anthony'ego Blunta podwójnego agenta brytyjskiego kontrwywiadu (MI5) i radzieckiego NKWD (później KGB).

Życie na kacu

Życie na kacu

Przeciętny Brytyjczyk spędza ponad pięć lat swojego życia na kacu. W wyniku nadużycia alkoholu cierpi cały następny dzień po jego spożyciu, zwykle w niedzielę. Zdarza się to przeciętnie raz w tygodniu...

Spadł z klifu i przeżył

Spadł z klifu i przeżył

Jak podaje BBC, kierowca, który na terenie północnego Devon wpadł w poślizg i zjechał z ponad sześćdziesięciometrowego klifu, żyje!

Polski weteran podpalony?

Polski weteran podpalony?

Fryderyk Kucharski, 92-letni kombatant wojenny z Polski, zmarł w szpitalu po tym, jak został uratowany z płonącego mieszkania. Policja podejrzewa podpalenie.

Pielęgniarki z Europy Wschodniej zagrożeniem?

Pielęgniarki z Europy Wschodniej zagrożeniem?

Pielęgniarki, które nie mówią w języku angielskim, mogę - według Lorda Winston\'a, jednego z najlepszych lekarzy w Wielkiej Brytanii – stanowić zagrożenie dla pacjentów. Problem jednak w tym, że...

40 miejsc pracy

40 miejsc pracy

Nowy zakład przeznaczony do recyklingu szkła powstanie w Kent, dzięki czemu zostanie stworzonych 40 nowych miejsc pracy.

Cameron chce zerowego VAT-u. Unia się nie zgadza

Cameron chce zerowego VAT-u. Unia się nie zgadza

Premier Wielkiej Brytanii chce zerowej stawki VAT na podstawowe produkty, chociaż jest to niezgodne z unijnymi przepisami. Już w piątek Cameron będzie dyskutował na ten temat z Jeanem-Claudem Junckerem. David...

Cała Szkocja szuka Małgosi

Cała Szkocja szuka Małgosi

Wyszła ze szkolnych zajęć i przepadła bez śladu. Rodzina, znajomi i policja szukają 14-letniej Polki z Aberdeen w Szkocji. Policja nie wyklucza, że spotkało ją coś złego.

Studia receptą na kryzys

Studia receptą na kryzys

W tym roku brytyjskie szkoły wyższe przeżywają prawdziwe oblężenie, bowiem zgodnie z danymi liczba aplikacji na studia dzienne wzrosła o prawie 9 procent.

Piją i nic nie robią

Piją i nic nie robią

BBC bije na alarm - ostatnie badania pokazują, że ponad 10 procent Brytyjczyków w wieku 16-18 lat nie uczy się i nie pracuje.


Ta strona używa plików cookie. Kontynuując przeglądanie witryny, wyrażasz zgodę na ich używanie przez nasz serwis. Dodatkowo kiedy odwiedzasz naszą stronę, wstępnie wybrane firmy mogą odczytywać i korzystać z określonych informacji zapisanych na Twoim urządzeniu, aby wyświetlać odpowiednie reklamy bądź spersonalizowane treści. Dowiedz się więcej.OK