Polacy coraz chętniej kupują nieruchomości w Wielkiej Brytanii – rozmowa z doradcą hipotecznym z Milton Keynes

ARTYKUŁ SPONSOROWANY

GettyImages 53049348

Jakiego depozytu potrzebujemy, aby otrzymać kredyt hipoteczny? Jakie programy rządowe pomogą nam w kupnie wymarzonego domu? Jak banki traktują osoby znajdujące się na furlough? O tym i o wielu innych kwestiach związanych z rynkiem nieruchomości rozmawiamy z Wojciechem Symonowiczem, Doradca Hipoteczny Milton Keynes pracujący pod brandem The Mortgage Store.

PE: Czy osoby, które mają niewielkie oszczędności przeznaczone na wkład własny, mogą mieć problemy z zakupem nieruchomości w Wielkiej Brytanii?

WS: Nie nazwałbym tego problemami, natomiast osoby posiadające mniejszy depozyt ewidentnie będą musiały spełnić więcej kryteriów. Jeśli osoba planuje dokonać zakupu nieruchomości w standardowy sposób, czyli wpłaca depozyt, powiedzmy w wysokości 5%, dostaje hipotekę, kupuje nieruchomość, to banki będą ją oceniać w bardzo restrykcyjny sposób, jeszcze bardziej, niż to miało miejsce przed pandemią.

A co to dokładnie oznacza?

– Po pierwsze, możemy uzyskać niższą multiplikację naszych dochodów. 

– Niektóre, banki będą brały pod uwagę do wyliczenia zdolności kredytowej nawet te zobowiązania, które regularnie są spłacane w całości (np. Karty kredytowe).

– Styl oceny wewnętrznej, tzw. internal scoring będzie bardziej restrykcyjny. Banki obecnie uważają, transkacje z niższym wkładem własnym (w wysokości 5% czy 10%) jako bardziej ryzykowne z punktu widzenia bankowego i osoby wpłacające taki depozyt muszą mieć czyste raporty kredytowe, bardzo standardowy dochód, a także dobrą historię kredytową.

Natomiast, jeśli dysponujemy niewielkim depozytem i myślimy o zakupie nieruchomości w inny sposób, np. za pomocą programów "Help to Buy Shared Equity" (HTB SE) lub "Shared Ownership" (SO), wówczas sytuacja się zmienia gdyż te Programy mają z założenia na celu pomóc osobom z mniejszymi kwotami depozytu wiec tutaj banki często patrzą na te aplikacje bardziej przychylnie.

Jak widać, ewidentnie większy depozyt w obecnych warunkach jest lepszym rozwiązaniem, natomiast nie zawsze jest to tak proste do spełnienia. Warto również wspomnieć, że każdy bank jest inny. Kryteriów jest mnóstwo, podejścia banków do oceny są różne. Jeżeli jeden bank odmówi osobie z pięcioprocentowym wkładem, to nadal istnieje szansa na aplikacje w innym banku.

PE: Jaki jest minimalny depozyt, z jakim możemy dostać kredyt hipoteczny?

WS: Osobiście jako doradca hipoteczny lubię, jeśli moi klienci wpłacają depozyt w wysokości 15%, gdyż na tym poziomie mamy lepszą multiplikację dochodu, ocena całej transakcji jest dużo bardziej korzystna jak i również jest możliwość zarekomendowania tańszych produktów hipotecznych. 

Natomiast jeśli chodzi o minimlany wymagany depozyt to jest to obecnie 5%. Ale tak jak wspomniałem wcześniej, musimy być przygotowani na to, że nasza aplikacja będzie bardziej restrykcyjnie oceniana.

Warto tutaj jeszcze wspomnieć, że istnieje możliwość zakupu nieruchomości za pomocą programu "Shared Ownership" czyli dzielonej własności nieruchomości, gdzie nie wpłacamy żadnego depozytu. Natomiast dostepność tego produktu jest ograniczona i nie zawsze może on być dostępny). 

Istnieje też produkt "Family Springboard Mortgage" (np. Barclays), gdzie również nie potrzebujemy depozytu. W tym programie osoby, które nas wspomagają (Helper), muszą założyć konto oszczędnościowe i wpłacic na to konto 10% wartości nieruchomości. Dzieki temu, osoby ubiegające się o kredyt mogą uzyskać 100% finansowania, a osoby, które nam pomogły, otrzymają swoje fundusz z powrotem po danym okresie czasu (zazwyczaj po 5 latach) wraz z odsetkami pod warunkiem, ze wszystkie raty kredytu hipotecznego zostały wykonane.

PE: Jak brytyjski rząd wspiera osoby, które marzą o kupnie domu? Na czym polega program Help to Buy i jakie kryteria należy spełnić, aby się do niego kwalifikować? 

WS: Brytyjski rząd wyraźnie wspiera osoby myślące o zakupie swojej nieruchomości, czego efektem są rozmaite programy, które ewoluowały w ostatnich kilkunastu latach. Wszystkie programy rządowe służące do pomocy przy zakupie domu nazywamy łącznie "Help to Buy". Dopiero pod tą nazwą kryje się poszczególne programy:

• Konto Help To Buy ISA – konta oszczędnościowe, wolne od podatku, obecnie niedostępne. Osoby, które z niego skorzystały, mogły uzyskać nawet do 3000 GBP
• Konto Help To Buy Lifetime ISA (LISA) – to długoterminowy produkt oszczędnościowy mający na celu wspieranie młodych ludzi oszczędzających na swój pierwszy dom lub na późniejsze życie.
• Help to Buy Shared Ownership – w tym przypadku nie kupujemy całej nieruchomości, lecz stajemy się właścicielem tylko jej części, od 25% do 75% wartości nieruchomości. Jesteśmy użytkownikiem całego budynku, lecz wlascicielem tylko jego części. Za pozostalą część musimy oplacać czynsz. Ten program często nazywa się ‘Part Own – Part Rent’
• Help to Buy Shared Equity – jest to program skierowany do osób kupujących swoja pierwszą nieruchomość i nigdy wcześniej nie posiadały (ani nie posiadają obecnie) jakiejkolwiek nieruchomości gdziekolwiek na świecie. Program jest przeznaczony pod zakup w nowym budownictwie, bezpośrednio od dewelopera. W tym programie wpłacamy minimalnie 5% wartości, a rząd udziela nam pożyczki w wysokości 20% (poza Londynem) bądź 40% (w Londynie) wartości nieruchomości. Natomiast za pomocą hipoteki finansujemy 75% lub 55% wartości nieruchomości w zależności od lokalizacji. Z programu tego skorzystało już bardzo dużo osób. Warto pamiętać, że pożyczka udzielona przez rząd jest "od wartości", co oznacza, że jeżeli wartość domu będzie rosła, to bedziemy musieli oddać więcej niż, otrzymaliśmy na początku. Dokładnie program jest opisany na stronie rządowej: https://www.ownyourhome.gov.uk/scheme/help-to-buy-2021-2023. Jako że program jest dość złożony, warto przedyskutować go z ze swoim doradcą
• Help To Buy First Homes – Nowy program wspierający lokalnie osoby kupujące swoja pierwszą nieruchomość (w tym kluczowych pracowników – ‘Key Workers’) aby mogli oni wejść na drabinę własności nieruchomości, poprzez oferowanie nowo wybudowanych domów z co najmniej 30% rabatem w porównaniu z cenami rynkowymi.

Wszystkie programy są opisane na stronie Help to Buy, gdzie znajdziecie również programy dla osób z niepełnosprawnościami czy mieszkających w domach wynajmowanych z urzędu miasta czy z spółdzielni mieszkaniowej. Warto przedyskutować z doradcą hipotecznym, który z programów byłby lub jest najbardziej odpowiedni. 

Natomiast wychodzę z założenia, że jeżeli jesteśmy w stanie wykupić całą nieruchomość bez programu, to jest to z pewnością najprostsze. Jeśli jednak nie jesteśmy w tej komfortowej pozycji, to te programy maja na celu umożliwienie nam zakup nieruchomości rezydencyjnej.

PE: Dlaczego program Shared Ownership (zwany inaczej Part Own – Part Rent) może być dobrą opcją dla tych, którzy chcą kupić mieszkanie, jednak nie mają na to wystarczająco dużo środków, a nie chcą już dłużej wynajmować lokum?

WS: Często spotykam się ze stwierdzeniem, że Shared Ownership jest niekorzystnym wyborem i ludzie czasami żałują, że z niego skorzystały. Nie jest to jednak opinia sprawiedliwa, gdyż wiele osób sobie go ceni. W programie tym jesteśmy właścicielem części nieruchomości (od 25% do 75%) i wpłacamy depozyt od tej części nieruchomości którą kupujemy. Czyli siłą rzeczy wymagany depozyt będzie zdecydowanie niższy niż wyliczany od pełnej wartości nieruchomość. Za pozostałą cześć, której nie jesteśmy właścicielami płacimy czynsz do spółdzielni mieszkaniowej. Możemy wykorzystywać cały budynek do naszych potrzeb rezydencyjnych i mamy prawo mieszkać w tej nieruchomości tak długo jak chcemy.

Sprzedając taką nieruchomość sprzedajmy ten sam udział, którego jesteśmy właścicielem (np. 25%. 30%, 40%).  A to oznacza ze jeśli pełna wartość nieruchomości wzrosła w danym okresie czasu a nasza hipoteka spadła (gdyż wykonywaliśmy raty miesięczne spłacające kapitał) to powinniśmy oczekiwać danej kwoty pieniędzy dla nas dostępnej, którą później możemy wykorzystać na zakup nowej nieruchomości (tym razem może już pełnej wartości).

Zwróćcie uwagę, że osoby wynajmujące w przypadku opuszczania domu nie otrzymują wszak nic. Mogą być również w każdym momencie poproszone o opuszczenie nieruchomości gdyż obecny landlord z jakiegoś powodu musi uzyskać z powrotem pełny dostęp do swojej nieruchomości. Dzięki programowi  Shared Ownership, nikt nie może nas z naszej nieruchomości wyprosić, mamy przestrzeń, którą możemy użytkować i jest duża szansa ze po danym okresie czasu nasze Equity (kwota dla nas dostępna po sprzedażny nieruchomości i spłaceniu pełnej hipoteki) wzroście i umożliwi to nam kolejny zakup.

Program pomaga dużej ilości osób wejść na rynek nieruchomości oraz czerpać korzyść z posiadania chociażby części domu. Minusem programu jest to że płacimy czynsz, który również będzie rósł wraz z wartością nieruchomości. 

Warto wypomnieć również o możliwości dokupienia pozostałej części nieruchomość. Czyli wykupieniu nieruchomości na 100% (Staircasing).

PE: Niedawno w brytyjskich mediach wiele pisano o tym, że osobom, które są lub były na furlough banki odmawiają udzielenia kredytów hipotecznych. W jaki sposób można podważyć taką decyzję banku i się odwołać?

WS: Nie powiedziałbym, że banki odmawiają kredytów. Banki jedynie ograniczają udzielanie kredytów tym osobom, które jeszcze przebywają na furlough. Sytuacja wywołana pandemią była niespotykana nigdy wcześniej. W trakcie lockdownu banki akceptowały listy polecone od pracodawcy, potwierdzające iż dana osoba wraca do pracy. Później, banki zauważyły, że niektórzy pracownicy nawet do końca roku nie wrócili. Mogło to sugerować, że nie wrócą z furlough prędko lub, iż ich pracodawca ma spore problemy, a co za tym idzie dochód kredytobiorcy jest zagrożony. Dlatego też banki ogłosiły, że nie będą już więcej brać pod uwagę oświadczeń od pracodawców. 

Podsumowując, furlough nie jest problemem, pod warunkiem, że osoba ta wróciła już do pracy. Jeśli ktoś nadal przebywa na furlough, to ewidentnie widać, że jego pracodawca ma jakiś problem. Bank będzie brał to pod uwagę. Osoby wracające do pracy winny okazać payslip za pełen miesiąc pracy, jako dowód powrotu z furlough. W tym momencie dla większości banków stajemy się standardowym klientem 

PE: Czy z Państwa doświadczeń jako firmy wynika, że Polacy chętnie kupują nieruchomości w Wielkiej Brytanii?

WS: Ogólna odpowiedź brzmi: TAK! Muszę przyznać, że świadomość naszych rodaków obudziła się gdzieś w latach 2014 – 2016. Teraz, jest jeszcze lepiej pod tym względem. Polacy są świadomi, że w długim okresie nie warto wynajmować mieszkania, chyba że potrzebujemy tej elastyczności, którą daje wynajem. Niejednokrotnie rata wynajmu jest wyższa, niż rata kredytu, które z czasem może zyskiwać na wartości.  W ostatnich latach liczba osób przychodzących do nas z zapytaniami diametralnie wzrosła. 

Bardzo dużo Polaków posiada (czasem nieświadomie) bardzo spora kwotę Equity w swoich obecnych nieruchomościach (Equity – różnica pomiędzy obecna wartością nieruchomości a bilansem kredytu hipotecznego). Osoby te, często za pomocą przekredytowania (Remortgage) są w stanie wyciągnąć dostępną wartość i wykorzystać ja na zakup nieruchomości inwestycyjnych lub na inne personalne potrzeby (konsolidacja długów, remonty itd.).

Polacy kupują dużo nieruchomości i co warte zaznaczenia lubią się edukować z zakresu nieruchomości i zarządzania nieruchomościami. Jestem szczerze podbudowany tym, jak dużo Polaków, w ostatnim czasie podjęła decyzję o zakupie mieszkania lub powiększeniu wartości nieruchomości, tutaj, w Anglii.

Wojciech Symonowicz

Doradca Hipoteczny, The Mortgage Store (TMS) Ltd

E-mail: [email protected]