Pojęcia, które warto znać planując zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii, według doradcy hipotecznego z Milton Keynes

artykuł dostarczony przez klienta

Domki

Zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii dla większości z osób może kojarzyć się z długim procesem, w którym pojawia się potężna ilość nowej terminologii. Jedni czują się w takiej sytuacji bardzo pewnie, dla innych jednak posługiwanie się nowymi stwierdzeniami, słowami czy frazami stanowi nie lada wyzwanie. W tym artykule, przygotowałem zbiór słów oraz terminów wraz z ich tłumaczeniem, które najczęściej pojawiają się przy transakcji zakupu nieruchomości i/lub podczas aplikacji o kredyt hipoteczny.

APRC – Annual Percentage Rate of Charge – jest to wartość wyrażona w procentach określająca całościowy koszt kredytu hipotecznego jaki ponosi kredytobiorca.

Arrears – niezapłacona kwota kredytu. Jeśli raty miesięczne nie będą wykonywane, są one sumowane i ogólnie nazywane Arrears.

Fees – opłaty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego:

            – Product Fee – opłata za produkt hipoteczny płacona do banku,

            – Application Fee – opłata za aplikację o kredyt hipoteczny płacona do banku,

            – Broker Fee – opłata za doradcę hipotecznego (Brokera),

            – Valuation Fee – opłata za wycenę nieruchomości,

            – Funds Transfer Fee – opłata za przelew pieniędzy pomiędzy bankiem a prawnikiem,

            – Final Repayemnt Charge – opata administracyjna płacona do banku przy spłacie całego kredytu,

            – Higher Lending Charge – oplata płacona do banku, jeśli hipoteka jest wyższa niż konkretny poziom wartości nieruchomości (np.90 % lub 95% wartości nieruchomości). Bank może wykorzystać tą opłatę do wykupienia ubezpieczenia, które pokrywa go w przypadku, gdy wartość nieruchomości spadłaby i była niższa niż zaciągnięty na tej nieruchomości kredyt.

Insurance – ubezpieczenie. Występuje kilka rodzajów ubezpieczeń:

            – Life Insurance – ubezpieczenie na życie

            – Income Protection – ubezpieczenie dochodu

            – Critical Illness Cover – ubezpieczenie od chorób krytycznych (choroba nie musi zakończyć się śmiercią)

            – Buildings Insurance – ubezpieczenie budynku (nieruchomości)

            – Contents Insurance – ubezpieczenie zawartości nieruchomości (meble, rzeczy personalne, ubrania, biżuteria itp.)

Valuation – wycena nieruchomości, która jest wykonywana przez bank. Istnieją 4 typy wycen, które są wykonywane przez bank:

1. Index Valuation – wycena oparta na wskaźniku – House Price Index (HPI) – wycena jest automatyczna bez konieczności wizyty na nieruchomości

2. Desktop Valuation – Wycena oparta na badaniu wykonanym przez rzeczoznawcę z wykorzystaniem danych dostępnych w rożnych systemach – Wycena najczęściej odbywa się bez konieczności wizyty na nieruchomości.

3. Kerbside Valuation (Drive-by Valuation) – wycena oparta na badaniu wykonanym przez rzeczoznawcę. Bezpośrednia wizyta w środku nieruchomości nie jest wykonywana. Rzeczoznawca wykonuje oględziny okolicy oraz zewnętrznego wizerunku nieruchomości

4. Physical Valuation – (Short Form Valuation) – wycena fizyczna oparta na badaniu rzeczoznawcy. Odpowiednia osoba przyjeżdża na nieruchomość, aby wykonać zdjęcia, zrobić pomiary oraz opisać nieruchomość. Banki wraz w oparciu o swój poziom ryzyka oraz typ aplikacji określają w jakim stopniu wycena nieruchomości ma się odbyć.

Base Rate  (Bank of England Base Rate – BoEBR) – podstawowa stopa procentowa ustalana przez Bank of England mająca duży wpływ na wysokość oprocentowań dopisanych do wszystkich produktów hipotecznych.

Buildings Insurance – ubezpieczenie budynku – wymagane przez banki podczas ukończenia transakcji zakupu nieruchomości przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego.

Repayment Type  – typ spłaty kredytu hipotecznego. Wyróżniamy 3 typy spłaty kredytu:

            1. Capital and Interest (Full Repayment) – rata kredytu składa się z kapitału oraz oprocentowania. Pożyczkobiorca ma gwarancję, że jego hipoteka zostanie w całości spłacona, jeśli wszystkie raty zostaną zapłacone terminowo przez cały okres kredytowania

            2. Interest Only – splata tylko odsetek. Kapitał w tym przypadku nie jest w ogóle spłacany. Po upływie terminu kredytu hipotecznego pożyczkobiorca nadal jest odpowiedzialny za spłatę kapitału, który został początkowo mu udzielony.

            3. Part and Part – jest to kombinacja dwóch wcześniejszych sposobów – część hipoteki może być na Capital and Interest (Full Repayment) a cześć na Interest Only.

Mortgage Product – Produkt hipoteczny dopisany do kredytu. Możemy wyróżnić 2 podstawowe typy produktów:

            1. Fixed Rates – produkty o stałej stopie procentowej oferowanej przez konkretny okres czasu (np. 2, 3, 5, 10 lat). Rata pozostaje taka sama niezależnie od sytuacji rynkowej.

            2. Variable Rates – produkty o ruchomej stopie procentowej. Nasza rata może iść w górę lub dół w zależności od sytuacji rynkowej. W tej grupie można znaleźć takie produkty jak Tracker, Capped, Collar, Discount czy Standard Variable Rate – każdy z tych produktów rożni się od siebie sposobem wyliczania oprocentowania w przypadku zmian rynkowych.

Completion – dzień ukończenia transakcji. Jest to dzień, w którym odbierane są klucze a pożyczkobiorca staje się odpowiedzialny za miesięczne spłaty kredytu hipotecznego.

Conveyancing – proces przeprowadzany przez prawnika (solicitor) lub licensed conveyancer, mający na celu przejście przez wszystkie legalne etapy zakupu nieruchomości, takie jak sprawdzenie „księgi wieczystej” (Title Deed), sprawdzenie lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego, sprawdzenie środowiskowe, komunikacja z prawnikiem strony sprzedającej, komunikacja z bankiem w celu rozpoczęcia kredytu hipotecznego, spisanie kontraktów pomiędzy stronami itd.

County Court Judgment – nakaz sądowy spłaty zadłużenia.

Credit Reference Agency – agencje ratingowe zbierające, utrzymujące oraz oceniające dane o każdej osobie mieszkającej w UK. Dane te są wykorzystywane przez banki do własnej analizy, aby umożliwić im podjęcie decyzji odnoście udzielania kredytu hipotecznego. W UK wyróżniamy 4 podstawowe agencje: Experian, Equifax, Credit Karma oraz Crediva.

Title Deeds – dokument formalny wskazujący adres nieruchomości, kto jest jej właścicielem oraz jednostki posiadające zainteresowanie w tej nieruchomości (np. bank). Jest to odpowiednik księgi wieczystej.

Deposit – jest to kwota, którą pożyczkobiorca musi wpłacić w poczet ceny zakupu nieruchomości. Pożyczkobiorca wpłaca np. 10% wartości nieruchomości a bank udziela kredytu hipotecznego na pozostałą cześć – 90%.

Early Repayment Charges (ERC) – kary dopisane do kredytu hipotecznego w przypadku szybszego spłacenia kredytu. Kary są określone jako kwota procentowa (np. 3%) naliczana od pozostałego bilansu hipoteki.

Exchange of Contracts – moment, w którym dwie strony (osoba sprzedająca i kupująca) formalnie zobowiązują się do ukończenia transakcji zakupu nieruchomości na opisanych w kontrakcie warunkach.

Contents Insurance – ubezpieczenie zawartości nieruchomości (np. meble, ubrania, rzeczy personalne, biżuteria itd.)

Illustration (ESIS) – European Standardised Information Sheet – ilustracja opisująca dokładnie jak będzie wyglądał nasz kredyt hipoteczny.

Interest Rate– oprocentowanie naliczane przez bank na kredycie hipotecznym.

Porting – przeniesienie kredytu z jednej nieruchomości na drugą (wykorzystując obecny bank), aby uniknąć płacenia kar (Early Repayment Charges), dopisanych do kredytu hipotecznego.

Offset Mortgage – typ produktu hipotecznego w którym nasze prywatne oszczędności obniżają ilość oprocentowania naliczanego na hipotece.

Loan to Value (LTV) – wskaźnik wykorzystywany do procentowego ocenienia stosunku hipoteki do wartości nieruchomości. Np. Jeśli wartość nieruchomości to 300 000 GBP a kredyt hipoteczny to 180 000 GBP, to LTV będzie wynosiło 60% (60 % wartości nieruchomości stanowi hipoteka a pozostałą wartość – 40% to equity).

Equity – dostępna wartość nieruchomości po spłaceniu wszystkich zadłużeń zabezpieczonych na tej nieruchomości. Np. Jeśli wartość nieruchomości to 230 000 GBP a kredyt hipoteczny to 138 000 GBP to Equity będzie wynosiło 92 000 GBP (230 000 GBP – 138 000 GBP = 92 000 GBP). Wartość ta może być opisana w postaci kwotowej (GBP) lub w postaci procentowej (%). W powyższym przykładzie Equity wynosi 40%. (92 000 GBP/ 230 000 GBP) x 100% = 40%.

Mortgage Advisor – Doradca Hipoteczny – osoba, która posiada odpowiednie kwalifikacje, aby móc doradzać klientom w zakresie kredytów hipotecznych.

Mortgage Term – termin na który dany kredyt hipoteczny został zaciągnięty.

Overpayments – nadpłaty na kredycie hipotecznym. Najczęściej wynoszą one około 10% w skali roku naliczane od bilansu hipoteki. Po przekroczeniu tego limitu mogą zostać naliczane proporcjonalne kary (Early Repayment Charges – ERC)

Payment Holidays (Underpayments) – krótka przerwa w spłacie kredytu hipotecznego. Nie każdy bank oferuje taką opcję. Zawsze należy sprawdzić, jakie są warunki umożliwiające wzięcie przerwy w spłacie kredytu (np. uprzednie wykonanie nadpłat – overpayments)

Procurement Fee (Commission) – prowizja jaka doradca hipoteczny otrzymuje od banku za zorganizowanie danego kredytu hipotecznego.

Remortgage – prze-kredytowanie – przeniesienie kredytu z jednego banku do drugiego banku. Podczas wykonywania remortgage można wykonać szereg zmian w kredycie (kwota kredytu (dobrać lub obniżyć) termin hipoteki (wydłużyć lub skrócić), produkt (fixed, variable etc.), usunąć pożyczkobiorcę, dodać pożyczkobiorcę itd.

Product Transfer – po wygaśnięciu naszego obecnego produktu hipotecznego mamy możliwość pozostania w obecnym banku i wybrania nowego produktu na dany okres czasu. (zmiana produktu w tym samym banku).

Further Advance (Additional Borrowing) – dobranie dodatkowego kredytu hipotecznego z tym samym banku.

Second Charge Mortgage – druga hipoteka oferowana przez inny bank. Jest to sposób na dopożyczenie dodatkowej sumy pieniędzy, jeśli obecny bank nie chce nam dopożyczyć (further advance) i nie możemy się przenieść do innego banku (remortgage). Nowy bank wpisze sie,jako drugi pożyczkodawca na „księdze wieczystej” (Second Charge).

Joint Tenancy – Sposób, w jaki dwie osoby są właścicielami nieruchomości – w tym przypadku wspólnie i osobno (obie osoby są właścicielami całej nieruchomości w 100%)

Tenancy in Common – sposób w jaki dwie osoby są właścicielami nieruchomości – w tym przypadku osoby są właścicielami w udziałach (np. osoba 1 jest właścicielem 40% a osoba 2 jest właścicielem 60%)

Help to Buy – ogólna nazwa programu pomocowego mającego na celu umożliwienie osobom zakupienie nieruchomości w UK. Pod ta nazwa kryją się takie programy jak:

            – HTB Shared Equity

            – HTB Shared Ownership

            – HTB ISA

            – HTB Mortgage Guarantee

Więcej o tych programach można przeczytać na ten stronie: https://www.ownyourhome.gov.uk

Program Shared Ownership został przeze mnie szczegółowo opisany w tym artykule: https://www.polishexpress.co.uk/na-czym-polega-program-shared-ownership-o-jego-wady-i-zalety-zapytalismy-doradce-hipotecznego-z-milton-keynes

Secured Loan – typ pożyczki – jest to pożyczka zabezpieczona pod danym środkiem trwałym. Kredyt hipoteczny jest typem Secured Loan, gdyż jest zabezpieczony pod nieruchomością.

Stamp Duty Land Tax – podatek od zakupu nieruchomości. Poziom podatku zależny od naszej pozycji podatkowej i powinien zawsze być przedyskutowany z doradcą i prawnikiem.

Survey – dodatkowy raport dotyczący nieruchomości (np. Home Buyers Report,  Structural Engineering Report). W zależności od potrzeb, jest możliwość wykonania dodatkowych raportów pozwalających nam „poznać” nieruchomość, którą chcemy zakupić przed dokończeniem transakcji.

Freehold/Leasehold – typ własności nieruchomości:

            – Freehold – definiując to ogólnikowo – stajemy się właścicielem budynku oraz gruntu, na którym ten budynek stoi

            – Leasehold – nie jesteśmy właścicielem budynku ani gruntu. Dzierżawimy daną nieruchomość na dany okres czasu (np. na 100 czy 200 lat)

Buy To Let – typ kredytu hipotecznego umożliwiający zakup nieruchomości pod wynajem dla osób trzecich (zakup nieruchomości pod inwestycje). Nieruchomość wynajmowana jest w całości np. dla jednej rodziny z wykorzystaniem kontraktu Assured Shorhold Tenancy Agreement (AST)

Assured Shorthold Tenacy Agreement (AST) – typ kontraktu podpisywanego przez właściciela nieruchomości (Landlord) oraz najemców (Tenants) w celu wynajęcia danej nieruchomości.

Let to Buy – proces, w którym przekształcamy nasza obecną nieruchomość rezydencyjną (Residantial) na Buy To Let (abyśmy mogli ja wynająć) i kupujemy za to dom rezydencyjny do którego będziemy się wprowadzać.

House in Multiple Occupation (HMO) – typ nieruchomości inwestycyjnej, która jest wynajmowana na pokoje (a nie w całości dla jednej rodziny)

Bridging Loan – kredyt pomostowy – krótkoterminowy kredyt pozwalający na zakup nieruchomości, gdzie standardowa hipoteka nie byłaby odpowiednia.

Wojciech Symonowicz

Doradca Hipoteczny, The Mortgage Store (TMS) Ltd

E-mail: [email protected]