Własne „M” – jak zdobyć pieniądze na kupno?

 

 

Sytuacja na brytyjskim rynku mieszkaniowym jest dzisiaj o wiele lepsza niż rok temu. Spadek cen nieruchomości spowodował, że wiele osób właśnie teraz podejmuje decyzje o kupnie własnego lokum.

 

Najlepszą praktyką jest skorzystanie z usług niezależnego doradcy (brokera) w celu zbadania zdolności kredytowej. Osoba taka nie tylko udzieli niezbędnych informacji dotyczących rodzaju stop procentowych czy dostępnych produktów, ale również będzie w stanie powiedzieć, o jaką maksymalną kwotę kredytu możemy się starać. W tym momencie pozostanie nam szukać nieruchomości czy to przez agencje, internet lub bezpośrednio od osób sprzedających. Dopiero po jej znalezieniu możemy złożyć pełną aplikację o kredyt. Ponieważ zabezpieczeniem banku jest nieruchomość, jego decyzja o przyznaniu kredytu będzie oparta nie tylko na podstawie naszych okoliczności, ale również w oparciu o raport z wyceny nieruchomości. Standardowo kredytodawca wymagać będzie następujących dokumentów: payslipy, P60, WRS czyli potwierdzenie rejestracji z Home Office (dla osoby zatrudnionej), rozliczenia podatkowe oraz dokumenty z Inland Revenue, w szczególności forma SA302 (dla osoby samozatrudnionej), wyciągi z banku, potwierdzenie płacenia czynszu, dokumenty tożsamości oraz potwierdzenia adresu.

 

Określa ona warunki, na jakich przyznany zostanie kredyt hipoteczny, między innymi: rodzaj oraz wysokość oprocentowania, okres związania z bankiem, kary za wcześniejszą spłatę kredytu, możliwość dokonywania nadpłat do kredytu itp. Umowa kredytowa nie zobowiązuje nas do kupna nieruchomości; jest tylko swoista obietnica banku do sfinansowania naszego kupna na określonych warunkach. To wymiana kontraktów pomiędzy sprzedającym a kupującym nakłada na nas prawny obowiązek sfinalizowania transakcji. Należy również pamiętać, że bank rości sobie prawo do wycofania oferty kredytowej w każdym momencie.

 

Wysokość kredytu, którą możemy otrzymać zależy od naszej zdolności kredytowej. Każdy bank podchodzi do tej kwestii indywidualnie. Niektóre banki posługują się bardziej skomplikowanymi kalkulatorami finansowymi, inne natomiast używają prostych mnożników dochodu brutto. Na wysokość przyznanego kredytu mogą wpłynąć między innymi następujące czynniki: ilość osób ubiegających się o kredyt, długość terminu spłaty kredytu, wysokość depozytu czy liczba osób na utrzymaniu w danym gospodarstwie domowym. Kwota ta może różnić się znacząco w zależności od banku, natomiast średnio jesteśmy w stanie pożyczyć czterokrotność naszego rocznego dochodu brutto.

 

Standardowo termin kredytu możemy rozciągnąć do 65 roku życia danej osoby, czyli do jej wieku emerytalnego. Niektóre banki będą w stanie rozpatrzyć dłuższy termin kredytowania, jeśli udowodnimy, że dochody otrzymywane na emeryturze wystarczą na spłatę kredytu. Może to być na przykład polisa emerytalna zapewniająca stałe dochody.

Termin kredytu jest jednak sprawą bardzo elastyczną i można go w prosty sposób zmienić bez konieczności zmiany umowy kredytowej. Termin kredytu możemy zawsze dostosować do naszej obecnej sytuacji. Możemy go skrócić, jeśli wzrosną nasze zarobki lub będziemy dokonywać nadpłat do spłaty kredytu, lub wydłużyć, jeśli nasza sytuacja finansowa ulegnie pogorszeniu. Istotnym jest dopasowanie terminu w taki sposób, żeby miesięczna spłata kredytu była w naszym budżecie. Im dłuższy termin kredytu, tym mniejsze miesięczne raty.

 

Spłata zaciągniętego kredytu może odbywać się na dwa sposoby. Możemy spłacać odsetki wraz z kapitałem (repayment mortgage) lub dokonywać spłaty samych odsetek (interest-only mortgage). W pierwszym przypadku po upływie terminu kredytu nasz dług jest w całości spłacony, a odsetki naliczane są od malejącego kapitału. Opcja spłaty samych odsetek może na pierwszy rzut oka wydawać się atrakcyjna ze względu na mniejsze miesięczne płatności. Niższa rata jest natomiast spowodowana brakiem elementu spłaty kapitału co oznacza, że na koniec okresu kredytowania nasz dług nie jest spłacony a odsetki naliczane są ciągle od początkowej kwoty kredytu. Dla przykładu pożyczając £200K na okres 25 lat (przy założeniu, że stopa procentowa wynosić będzie 6% przez cały termin kredytowania) miesięczna splata kredytu wynosić będzie £1289 (repayment) lub £1000 (interest-only). Zatem po okresie 25 lat oddamy do banku w samych odsetkach £186,628 i nasz dług będzie spłacony (repayment), natomiast w przypadku interest-only kwota zapłaconych odsetek wynosi £300,043 a my nadal będziemy winni bankowi £200K, które pożyczyliśmy na zakup nieruchomości.

Metoda spłaty rzadko jest naszym dobrowolnym wyborem. W przypadku kupna nieruchomości na główną rezydencję bank z reguły nie zgodzi się na spłatę samych odsetek (chyba, ze kredytobiorca posiada polisę inwestycyjną, której użyje w kierunku spłaty kapitału). Jest to szczególnie niebezpieczne przy malejących cenach nieruchomości, kiedy może się okazać, że wartość nieruchomości jest niższa od wysokości kredytu. Kupno nieruchomości inwestycyjnej (tzw. Buy to Let) rządzi się innymi prawami. Spłata samych odsetek jest jak najbardziej możliwa, a co więcej pociąga za sobą pewne ulgi podatkowe.

 

Jedynym obowiązkowym ubezpieczeniem przy kupnie nieruchomości jest ubezpieczenie budynku. Ponieważ kredyt hipoteczny jest zabezpieczony na nieruchomości, bank musi mieć pewność, że budynek jest ubezpieczony na wypadek takich okoliczności jak na przykład pożar czy powódź. Jeśli z jakichkolwiek powodów przestaniemy spłacać kredyt bank przejmie nasza nieruchomość. Z tego względu ubezpieczenie siebie i rodziny leży w gestii kredytobiorcy, jego stosunku do ryzyka i możliwościach finansowych. Należy pamiętać, że kredyt hipoteczny jest największym zobowiązaniem finansowym w naszym życiu, udzielanym na okres 25, 30 a nawet więcej lat. Z tego względu nie jesteśmy w stanie przewidzieć tego, co może się nam w życiu przydarzyć. Dzięki odpowiedniemu ubezpieczeniu my i nasza rodzina nie stracimy wymarzonego domu co pozwoli nam spać spokojnie i czuć się bezpiecznie. Kredyt możemy ubezpieczyć na wypadek następujących zdarzeń losowych: utrata pracy, śmierć, choroba krytyczna (rak, zawał, wylew, białaczka itp.) czy długotrwała choroba uniemożliwiająca pracę. Ubezpieczenia te dostępne są nie tylko dla osób przystępujących do kredytu, ale dla każdego kto chciałby zabezpieczyć siebie i swoich najbliższych.

Wybór odpowiedniego kredytu jest jednym z najważniejszych etapów w procesie kupna. Kredyt powinien być zaaranżowany w taki sposób, aby nie kolidował z naszymi życiowymi planami oraz oferował potrzebne nam opcje. Warto zatem skorzystać z pomocy specjalistów, którzy doradzą jak oszczędzić nasze pieniądze.