Kupujemy dom – prawnik radzi

W zakresie kupna domu doradza Marta Konieczna, prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości w kancelarii Cook Taylor Woodhouse Solicitors.

Zakup nieruchomości to decyzja, która nie tylko wiąże się z dużym obciążeniem finansowym, lecz także z uregulowaniem strony prawno-formalnej, a ta wyraźnie różni się od kupna nieruchomości w Polsce.

Conveyancing – czyli…

Dział prawny w kancelarii prawnej w UK zajmujący się kupnem nieruchomości mieszkalnej nazywa się residential conveyencing. Samo słowo conveyencing czyli przeniesienie aktu własności to proces prawny, który polega na przekazaniu prawa własności od sprzedawcy do kupca.

Kupno nieruchomości to nie tylko poważna decyzja, ale również skomplikowany proces prawny, który nakłada na prawnika obowiązek szczegółowego zapoznania się z wszelką wiedzą na temat nieruchomości.

W momencie gdy oferta na nieruchomość jest złożona w agencji, należy udać się do prawnika. Agent nieruchomości bezpośrednio zawiadomi prawnika o zawartej umowie kupna i prześle prawnikowi pewne podstawowe informacje dotyczące nieruchomości tzw. memorandum of sale.

Otwarcie sprawy

Naturalnie, praca nad sprawą może się oficjalnie rozpocząć po otwarciu przez kancelarię sprawy. Aby do tego doszło, niezbędne jest dostarczenie przez kupującego dokumentów potwierdzających tożsamość kupującego oraz aktualny adres, czyli paszport lub dowód osobisty, oraz dowolny rachunek z ostatnich trzech miesięcy. Zwykle trzeba również wpłacić ustaloną sumę pieniędzy, między innymi ze względu na koszty związane z opłatami administracyjnymi (przelewami, kosztami dokumentów).

Obowiązki prawnika, czyli za co tak naprawdę płacimy

Obowiązkiem prawnika (solicitor lub legal executor) jest pomoc Klientowi w zakupie dobrego tytułu do nieruchomości. Zakup tytułu sprowadza się do tego, że dom nie jest obciążony żadnymi obostrzeniami. Obowiązkiem prawnika jest więc dokładne przeanalizowanie aktu własności, czyli tytułu własności z Land Registry (odpowiednika polskich ksiąg wieczystych). Na podstawie dokumentów z Land Registry prawnik orzeka, czy osoba sprzedająca nieruchomość jest faktycznie jej właścicielem i czy nieruchomość ta nie jest obciążona jakimiś zobowiązaniami (np. Kredytem). Nie chcielibyśmy bowiem kupić domu obciążonego nie naszym kredytem. W przypadku gdy kupujemy dom obciążony hipoteką, prawnik musi zadbać, żeby została ona z niej wykreślona po dokonaniu zakupu.

W trakcie tej niemal detektywistycznej pracy nad sprawą prawnik ma za zadanie uzyskanie jak największej ilości informacji związanych z nieruchomością oraz zapoznanie się z historią nieruchomości.

Kolejnym zadaniem prawnika jest pozbycie się wszelkich problemów związanych z nieruchomością. Proces zakupu nieruchomości zaczyna się od otrzymania dokumentów od prawnika pracującego dla sprzedawcy. Prawnicy poświęcają większość czasu na komunikacji z prawnikiem osoby sprzedającej, który ma obowiązek udostępnić wszelkie dane o domu/mieszkaniu.

Prawnik kupującego pyta a obowiązkiem prawnika sprzedającego jest na te pytania odpowiadać. Niby proste, ale… Jeśli prawnik osoby sprzedającej przedstawi wszystkie dokumenty od razu i nie będą one nasuwały żadnych podejrzeń, proces powinien przebiegać szybko i sprawnie. Jeśli natomiast prawnik będzie zwlekać z przesłaniem dokumentów, a także z odpowiedziami na zadawane przez drugą stronę pytania, proces może się przedłużać. Często brak komunikacji z drugą stroną bardzo opóźnia pracę nad sprawą.

Nieruchomość jest również sprawdzana przez prawnika na podstawie specjalnych raportów czyli dodatkowych ekspertyz prawnych. Raporty są pierwszym, dodatkowym kosztem przy zakupie nieruchomości i kosztują około £300. Raporty są niezwykle cennym źródłem informacji o domu czy mieszkaniu a ich analiza również należy do obowiązków prawnika. Ważne, żeby pamiętać że te raporty to nie analizują struktury budynku.

Ekpertyzy – Searches

Raport z urzędu miasta opisuje wszelkie zmiany związane z nieruchomością (przebudówki, pozwolenia budowlane, itd.). Raport potwierdzi również czy w okolicy nie są zaplanowane zmiany przestrzenne, na przykład nowe drogi, które mogą wpłynąć na zmianę wartości domu oraz czy nieruchomość nie znajduje się w strefie ochronnej, na przykład w parku narodowym. Raport z wodociągów potwierdza, czy nieruchomość ma dostęp do wody czy ścieków, sprawdza czy instalacje, np. wodociągowe przebiegają przez nieruchomość oraz czy jej istnienie nie zaburza równowagi środowiskowej i czy dom nie leży w strefie zagrożonej powodziami (tzw. raport środowiskowy).

Dodatkowo, raporty te pozwalają nam ocenić czy zakup nieruchomości jest dobrą decyzją z punktu widzenia prawa. Prawnik sprawdza czy prawo własności jest zarejestrowane, czy dom jest legalnie wybudowany, a nawet czy przez nieruchomość przebiega ścieżka, do której dostęp mają generalnie wszyscy itd.

Koszty związane z usługą prawną zależą zwykle od ceny nieruchomości lub od tego czy jest to dom czy mieszkanie. Opłaty prawne za kupno mieszkania są z reguły wyższe. Wynika to z rozróżnienia na tzw freehold i leasehold. Badanie tytułu mieszkań jest zajęciem bardziej czasochłonnym niż kupno domu z tytułem freehold.

Dodatkowe koszty

Należy również pamiętać o kosztach dodatkowych: opłacie za przygotowanie omawianych wcześniej raportów, tzw. searches, podatku od nieruchomości, rejestracji w księgach wieczystych, opłacie za usługi pocztowe, przelewie bankowym itp.

Jeżeli chodzi o podatek od nieruchomości czyli Stamp Duty Land Tax, należy pamiętać że ten jest naliczany tylko w przypadku gdy cena nieruchomości przekracza 125 tysięcy funtów. Naliczanie podatku od nieruchomości uległy istotnym zmianom w grudniu 2014. Informacje dotyczące tego podatku można znaleźć na stronie Land Registry: https://www.gov.uk/stamp-duty-land-tax-rates

Czas transakcji

Przewiduje się, że transakcja powinna zakończyć się w przeciągu 6 do 8 tygodni. Niestety, proces kupna nieruchomości może się przedłużać i zdarza się, szczególnie podczas zakupu nowych domów oraz mieszkań, ze proces ten trwa kilka miesięcy.

Nasi Klienci często próbują przyśpieszyć proces zakupu domu. Obowiązkiem prawnika jest jednak kupno „dobrej” nieruchomości i kupujący musi być świadomy wszelkich nieprawidłowości także dlatego, że jeśli w przyszłości zechce sprzedać nieruchomość, obecne problemy znów się pojawią. Większość nieprawidłowości można rozwiązać, ale naturalnie przesuwa to w czasie całą transakcję. Problemem może być także wycofanie się sprzedawcy z transakcji podczas całego procesu. Do momentu tzw. wymiany kontraktów żadna ze stron nie ma obowiązku zakończenia transakcji.

Wymiana kontraktów

Kluczowym elementem transakcji kupna jest tzw. wymiana kontraktów. Jeśli wszystkie kontrole wypadną pomyślnie, prawnik zawiadomi Klienta o możliwości wymiany kontraktów. Ponieważ nieruchomość kupowana w jest stanie takim, jaki widzimy w dniu wymiany kontraktów – a nie podczas pierwszego oglądania domu, tuż przed wymianą kontraktów Klient ma możliwość ponownego obejrzenia domu, który planuje zakupić.

Wymiana wymiany kontraktów następuje telefonicznie. Prawnicy ustalają datę i godzinę wymiany kontraktów, i potwierdzają datę finalizacji transakcji.

Ostatnim etapem kupna domu po wymianie umów jest oczywiście odbiór kluczy.

Powyższe informacje są naturalnie bardzo ogólne. Każda transakcja jest inna, dlatego do każdej podchodzimy jak do nowego wyzwania. Zapraszamy do kontaktu z P. Marta Konieczna, która z przyjemnością odpowie na Państwa pytania. Kontakt do kancelarii pod numerem 01322 223223 lub 07916940474 lub droga mailową: [email protected]

Więcej informacji na stronach kancelarii: http://ctwsolicitors.co.uk/

—

Kupno lub sprzedaż nieruchomości – Kancelaria Cook Taylor Woodhouse Solicitors – Kent i Londyn

Kancelaria oferuje obsługę prawną w języku polskim oraz w języku angielskim.

W ramach praktyki prawa nieruchomości zapewniamy kompleksową obsługę prawną kupna, sprzedaży, najmu domów i mieszkań.

Prawnikiem mówiącym w języku polskim jest Marta Konieczna, którą asystuje zespół polskojęzyczny.

Cook Taylor Woodhouse to kancelaria otwarta na Polaków.

Zapraszamy do naszej kancelarii, gdzie nie tylko uzyskasz kompleksową poradę oraz obsługę w języku polskim, lecz również postaramy się, żeby cały proces był zrozumiały i przebiegał on bezstresowo. Nasi prawnicy doradzają we wszelkich aspektach prawnych związanymi z transakcjami na rynku nieruchomości. Zapewniamy pełną obsługę prawną transakcji sprzedaży i nabywania nieruchomości. Prawnicy naszej kancelarii reprezentują nabywców, sprzedawców i klientów, którzy potrzebują remortgage (refinansowanie kredytu hipotecznego) oraz przeniesieniem tytułu własności (np. po rozwodzie). Pomagamy również w zakupie nieruchomości na shared ownership. Kupno pierwszego domu w UK jest niezwykle stresującym procesem. My rozumiemy, że kupujący po raz pierwszy często potrzebują więcej uwagi, szczególnie biorąc pod uwagę nieznany naszym klientom system prawny.

Zapewniamy profesjonalną obsługę z indywidualnym podejściem do klienta. Nie ukrywamy kosztów transakcji.
W swojej działalności kancelaria stawia na rzetelność i dyspozycyjność, a współpraca z klientami Kancelarii jest dostosowana do indywidualnych potrzeb.

Marta Konieczna jest wykwalifikowanym prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Marta ukończyła prawo na Kent University w Canterbury, szkole prawa na Univeristy of Law w Londynie, Bloomsbury oraz aplikację prawniczą w jednej z kancelarii w hrabstwie Kent. Marta pisze artykuły dotyczące prawa nieruchomości oraz aktywnie udziela się w społeczności polskiej w Kent. Marta świadczy usługi prawne w zakresie prawa angielskiego, ale skierowane głownie do polskich klientów mieszkających w UK. Marta zajmuje się obsługą transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych i asystuje zespół polskojęzyczny w kancelarii Cook Taylor Woodhouse.

Marta w swojej karierze zdobyła również doświadczenie w prawie spadkowym oraz w prawie więziennym.